A tributação de aluguéis passou por uma transformação significativa com a aprovação da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025). A partir de 2026, os rendimentos obtidos com imóveis não estarão sujeitos apenas ao Imposto de Renda, mas também ao novo sistema de tributos sobre consumo, que inclui o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Neste artigo, você vai entender quem será impactado, como funcionará a transição e o que fazer para se preparar.
Tributação de aluguéis e os novos tributos
A principal novidade é que a tributação de aluguéis deixa de ser exclusiva do IRPF. Agora, quem possui mais de três imóveis alugados e fatura acima de R$ 240 mil por ano entrará na base de incidência também do IBS e da CBS.
Esse modelo se aproxima de um sistema de IVA dual, já aplicado em diversos países, mas ainda gera dúvidas entre investidores e proprietários no Brasil.
👉 Para se aprofundar, confira este resumo da CNN Brasil sobre as mudanças.
Regras de transição
A aplicação não será imediata. Haverá uma fase de transição entre 2026 e 2032:
- 2026–2027: alíquotas iniciais simbólicas.
- 2028 em diante: crescimento gradual do IBS e CBS, com redução proporcional de PIS, Cofins e ISS.
- 2033: o novo modelo entra em vigor integralmente.
Essa transição foi criada para dar tempo aos contribuintes de reorganizarem contratos, estruturas contábeis e até avaliarem alternativas, como a constituição de uma holding patrimonial.
Tributação de aluguéis: redutores e exceções
Apesar da novidade, a Reforma prevê mecanismos para reduzir o impacto:
- Redução de 70% da base de cálculo do IBS e CBS para locações.
- Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial por mês.
- Contratos antigos firmados antes de 2025 poderão manter alíquota reduzida de 3,65%, desde que cumpram requisitos documentais.
Já os aluguéis por temporada, como os oferecidos via Airbnb, terão tratamento diferenciado, com redução de apenas 40% da base, o que deve encarecer esse tipo de operação.
Como se preparar para a nova tributação de aluguéis
Para quem vive de renda imobiliária, este é o momento de agir estrategicamente:
- Revisar contratos antes do prazo de 2025 para garantir o regime reduzido.
- Avaliar a constituição de pessoa jurídica para gerir imóveis.
- Planejar reajustes contratuais para absorver parte da carga tributária extra.
👉 No blog da Akilli Brasil, já discutimos como a inovação em comunicação e gestão pode apoiar negócios diante de mudanças legais. Essa visão estratégica é essencial também para investidores imobiliários.
Conclusão
A tributação de aluguéis marca um novo capítulo para o mercado imobiliário brasileiro. Embora a Reforma Tributária busque simplificação, os impactos práticos exigirão planejamento cuidadoso. Proprietários, investidores e consultores devem acompanhar de perto os próximos passos para garantir que seus patrimônios continuem gerando bons resultados.
